Dans le cadre de la gestion d’une copropriété, l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux permet d’anticiper les besoins en matière d’entretien et de rénovation du bâtiment. Il vise ainsi à préserver la valeur du patrimoine, assurer la sécurité des occupants et optimiser les dépenses, en programmant les interventions nécessaires sur plusieurs années. Voici les principales étapes à suivre pour mettre en place ce dispositif.
Analyser les documents de copropriété
Tout d’abord, il convient de se pencher sur les pièces administratives relatives au bâtiment. Le règlement de copropriété, le carnet d’entretien ou encore les procès-verbaux des assemblées générales passées sont autant de sources d’information précieuses pour identifier les contraintes réglementaires, techniques et budgétaires dans l’élaboration du plan pluriannuel de travaux.
Vérifier les éventuelles obligations légales
Depuis la loi ALUR de 2014, certaines copropriétés sont soumises à l’obligation de constituer un fonds travaux qui représente une partie du budget annuel. Cette disposition concerne les immeubles de plus de 10 lots dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juin 2000.
Le montant du fonds travaux doit être déterminé en fonction des besoins identifiés dans le cadre du plan pluriannuel de travaux. Les syndicats de copropriétaires doivent donc veiller à respecter cette réglementation pour éviter des sanctions financières potentielles en cas de non-conformité.
Réaliser un diagnostic technique global (dtg)
Le DTG est un état des lieux complet et détaillé du bâtiment, réalisé par un professionnel indépendant tel qu’un architecte ou un bureau d’études. Il permet d’évaluer les besoins en matière de travaux et d’entretien à court, moyen et long terme, tout en tenant compte des critères de performance énergétique et de sécurité incendie.
Identifier les obligations légales et réglementaires
Certains travaux sont imposés par la législation ou les normes locales, comme la mise aux normes des installations électriques, l’amélioration de la performance énergétique ou encore la sécurisation des balcons. Dans ce contexte, le DTG doit dresser un bilan précis des éléments concernés et proposer une programmation des interventions sur plusieurs années.
Établir le plan pluriannuel de travaux en concertation avec les copropriétaires
Une fois le DTG réalisé et les informations pertinentes identifiées, il s’agit de préparer un plan pluriannuel de travaux,
déterminer les priorités en fonction des urgences, des contraintes budgétaires et des souhaits exprimés par les copropriétaires lors des assemblées générales.
Cette démarche participative permet d’obtenir l’adhésion du plus grand nombre et de faciliter la prise de décision en vue de la réalisation des travaux.
Prévoir un calendrier et un budget prévisionnel
Le plan pluriannuel de travaux doit inclure une répartition temporelle des différentes interventions, ainsi qu’un chiffrage réaliste des coûts associés. Cela permettra aux copropriétaires de se projeter financièrement et de constituer les provisions nécessaires pour faire face aux dépenses engendrées par les travaux programmés.
Valider le plan pluriannuel de travaux en assemblée générale
Une fois élaboré, le plan pluriannuel de travaux doit être soumis à l’approbation des copropriétaires lors d’une assemblée générale. Les modalités de vote dépendent du règlement de copropriété et du montant des travaux envisagés. Il est généralement nécessaire de recueillir un nombre suffisant de voix favorables pour que les décisions soient prises à la majorité simple, mais certaines situations peuvent nécessiter une majorité absolue ou même une double majorité.
A noter que les résolutions adoptées en matière de travaux doivent être communiquées à tous les copropriétaires dans un délai maximal de deux mois à compter de la date de l’assemblée générale.
Assurer le suivi et l’évolution du plan pluriannuel de travaux
Après validation, il convient de veiller au respect des engagements pris et à la réalisation effective des différentes phases du plan pluriannuel de travaux. Une attention particulière doit notamment être portée à l’attribution des marchés aux entreprises partenaires, en veillant à obtenir des devis détaillés et comparatifs pour garantir un bon rapport qualité-prix.
Ajuster le plan en fonction des modifications législatives ou réglementaires
Enfin, il ne faut pas hésiter à ajuster le plan pluriannuel de travaux en cours d’exécution si de nouvelles contraintes apparaissent, qu’il s’agisse de modifications légales ou réglementaires ou de situations imprévues liées à la copropriété elle-même (urgence, sinistre, litige, etc.). Ce principe d’adaptabilité est fondamental pour garantir un dispositif opérationnel et pérenne dans la gestion des travaux de copropriété.
